Mieterhöhung

Das sind Ihre Rechte als Mieter

Steigende Mieten sind vor allem in Großstädten ein immer größer werdendes Problem. Doch nicht jede Mieterhöhung ist zulässig. Was ist erlaubt und welche Rechte haben Sie als Mieter?
So können sich Mieter gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen wehren

Wann sind Mieterhöhungen erlaubt?

Der Vermieter darf die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erhöhen und muss sich dabei am regionalen Mietspiegel orientieren.

Innerhalb von drei Jahren darf der Preisaufschlag nicht höher als 20 Prozent sein, auch wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist. In einigen Städten liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Für die Anpassung der Miete an ortsübliche Preise muss der Mieter zustimmen. Verweigert er das, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Wenn sich der Vermieter nicht an die vorgegebenen Grenzen und Fristen hält, muss der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen. Sie sollten daher genau prüfen, ob die Erhöhung der Miete zulässig ist, bevor Sie ihre Zustimmung geben.

Mieterhöhung wegen Modernisierungen

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Vermieter einen Teil der Kosten für Modernisierungsarbeiten auf die Mieter umlegen. Dabei muss es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine Instandsetzung handeln. Werden beispielsweise Fenster ausgetauscht, weil sie alt und winddurchlässig sind, handelt es sich um eine Instandsetzung, die der Vermieter zahlen muss, und die nicht auf die Mieter umgelegt werden darf. Auch eine Reparatur der Heizung, der Austausch von Rohren oder die Erneuerung abgenutzter Teppiche sind Erhaltungsmaßnahmen, die vom Vermieter übernommen werden müssen.

Werden hingegen intakte Fenster ausgetauscht, um den Wohnungswert durch eine bessere Isolierung und besseren Schallschutz zu steigern, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Auch der Einbau eines Aufzugs, eines Balkons oder einer besseren Wärmedämmung zählen zu den Modernisierungen.

Seit dem 1. Januar 2019 dürfen von den Modernisierungskosten nur noch acht Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zuvor waren es noch elf Prozent. Es gilt zudem eine neue Kappungsgrenze: Nach der Modernisierung darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen, bei Wohnungsmieten bis zu sieben Euro pro Quadratmeter nur um maximal zwei Euro.

Welche Rechte habe ich als Mieter?

Da der Mieter einer Modernisierungsumlage nicht zustimmen muss, ist eine Mieterhöhung durch Modernisierung für den Vermieter oft leichter durchzusetzen als eine Anpassung an den regionalen Mietspiegel. Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Ohne eine solche Ankündigung sind Sie nicht verpflichtet, Handwerker in Ihre Wohnung zu lassen. Sie können außerdem die Miete mindern, wenn die Wohnung während der Umbaumaßnahmen nur noch eingeschränkt nutzbar ist.  

Auch wenn die Modernisierungsmaßnahmen für Sie oder andere Familienmitglieder eine besondere Härte darstellen würden, können Sie sich gegen eine Modernisierung wehren. Dies ist aber nur in Einzelfällen möglich, zum Beispiel, wenn der Vermieter die Fenster im Winter austauschen möchte oder wenn Schmutz und Lärm aufgrund von Krankheit, Schwangerschaft oder Prüfungsstress nicht zumutbar sind. Auch die finanzielle Situation kann ein Härtegrund sein. Wenn ein Härtefall vorliegt, müssen Sie dies Ihrem Vermieter schriftlich und fristgerecht mitteilen.

Möchten Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren, wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Den für Ihre Region zuständigen Mieterverein finden Sie auf der Seite des Deutschen Mieterbundes: https://www.mieterbund.de/beratung/mieterverein-vor-ort.html.

Der Deutsche Mieterbund bietet auch eine Rechtsberatung per Telefon oder Online-Anfrage an: https://www.mieterbund.de/beratung/telefonische-rechtsberatung.html

Weitere Informationen finden Sie auf finanztip.de.